人口是楼市的基石，人口变化直接影响着楼市。而如今，随着新生儿人口不断减少，教育部最新公布的数据显示，这种影响已经在幼儿园和小学显现。这对于楼市来说，无疑是最大的利空。

【资料图】

01 | 幼儿园、小学关停潮已来

7月5日，国家教育部公布《2022年全国教育事业发展统计公报》，披露各阶段教育的学校、在校生、招生人数等数据。其中，初中、高中、大学各项数据都在增加。而幼儿园与小学的数量、在校生数量、招生数量都在减少。

教育部数据显示：

2022年共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所，下降1.90%。学前教育在园幼儿4627.55万人，比上年减少177.66万人，下降3.70%。幼儿园数量过去多年来首次出现减少。更为关键的是，幼儿园人数去年减少了177.66万人。

小学方面，2022年全国共有普通小学14.91万所，比上年减少5162所，下降3.35%。另有小学教学点7.69万个，比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人，比上年减少81.19万人，下降4.55%；在校生1.07亿人，比上年减少47.88万人，下降0.44%；毕业生1740.61万人，比上年增加22.58万人，增长1.31%。

学校数量、在校生数量、招生数量三个关键指标，全线下滑。

这意味着，新生儿人口减少的影响，已经延伸到了小学。幼儿园与小学关停潮已经上演。

02 | 趋势很难改变

事实上，小学关停潮，一直在上演。比如从教育部披露的数据来看，中国的小学数量一路下滑，2012年全国小学数量22.86万人所，2015年跌破20万所，到去年之后14.91万所。

制图：城市财经；数据：教育部

但是，当下的小学数量收缩与过去，因素有很大不同。

以前小学数量减少，是伴随着城市化进程而发生的。毕竟大量农民工进入城市，将子女安置在城市就学，农村的小学一大批被关停了，但伴随发生的是城市大量兴建各类学校。

小学数量虽然在减少，但小学生人数在人口红利之下一直在增长。

如今不同，现在主要是新生儿人口减少所致。我们的新生儿人口在2016年见顶，当年全面放开了二孩政策。但第二年新生儿数量就开始减少。

到2022年，新生儿人口已经跌破千万，只有956万人，相较于2016年的高点，下跌了46.4%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

2016年与2017年出生的那一批孩子，现在已经到了上小学的年纪。目前影响的应该还是一年级的数量，未来会次第影响。

未来对初中、高中、大学的影响，会随时间推移而显现。

2023年高考，全国有1291万考生，这一数据再次创下历史新高，比去年增加了98万人。

数据：教育部；制图：城市财经

2023年参加高考的人对应的是2005年左右出生的人数。2005年全国新生儿人口1617万人，是一个承上启下的数字，之后出生人口略有下降，跌破了1600万，到2012年才再度超越2005年，2016年创下过去二十年新高。

因此从出生人数来看，未来高考人数还会继续刷新天际线，预计到2034年达到顶峰，此后随着2016年之后新生人口数量不断下滑而转向。

财新网预测，2036年左右，高考报名人数将开始出现断崖式下降。

也即是说，如果人口趋势不改变，出生人口减少对大学数量的影响，会在2036年之后出现。

这一点，完全可以参照日本人的路径。

日本新生儿数量从1972年开始减少，一直到如今。去年，日本新生儿人数之后77.07万人，是有统计以来首次低于80万人。而日本的人口也已经连续减少了12年。

在这种背景下，公开数据显示，从2002年至2020年，近9000所学校永久关闭。

而日本的大学，也正在面临着大洗牌。新华社前不久发布的消息显示：

日本超200所大学面临关闭。

我们已经走在了日本的老路之上，这种趋势改变不了，因为新生儿数量趋势和人口趋势改变不了。

鼓励生育已经很多年了，但新生儿数量一直在加快减少。因为压在年轻人肩头的住房、教育、医疗三座大山，根本没有减轻。

结婚成本、养娃成本，让年轻人望而却步。

以养娃成本来说，去年育娲人口披露数据，中国目前的平均养娃到18岁的成本是人均GDP的6.9倍，位居世界第二，仅次于韩国。这意味着，中国的人均养娃成本可能不是最大，但压力绝对是全球前列。

具体到各省市，养娃压力最大的是甘肃，养大一个娃到17岁，需要耗费一个家庭16.2年收入，相当于每年的家庭收入都投入到孩子身上了。

制图：城市财经；数据：育娲人口、国家统计局

而如今，宏观大环境充斥着诸多不确定性，特别是就业与收入的不确定性，让不少新生代年轻人选择“四大皆空”：不买房、不买车、不结婚、不生子。

没有车贷、没有房贷、没有下一代，网友们戏称为“绝大佳人”。揶揄背后，更多的是心酸。

民政部最新披露的数据显示，去年全国结婚人数创37年来新低，这意味着出生人口下行速度还会加快。

有机构预测，今年的出生人口可能会跌破800万。

这意味着，幼儿园与小学的关停潮力度还会逐渐加大。

03 | 学区房首当其冲

幼儿园与小学的数量、在校生人数不断减少，首当其冲的便是学区房。

当孩子数量不断减少，对学区的需求不断下滑，顶级学区房的支撑力量晃动，高价便难以坚守。

事实上，顶流学区房的价格已经在大缩水。

比如最近本号写到的上海，每日经济新闻披露，上海学区房“最强阵地”在市场下行中失守了，部分溢价过高的学区房，“价格已经回到了5年前”。

列举了浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区、浦东新区的梅园片区。前者从高点时期的15万，降到了如今9万左右的成交价，后者则从最高点的20万出头，降到了如今的13万至15万。

深圳顶流学区房一样调整了不少。

去年乐有家就梳理过，深圳百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都，二手房价格最高时冲破了30万元/平方米，去年3月份有业主将价格降到了13.7万元/平方米。

深圳的六大名校学区房中的百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大，在20%左右。

这种影响，会逐渐传递到整个房地产系统里，供大于求的局面，会愈演愈烈。

这种愈演愈烈的局面，不单只是因为人口减少而减少了购房需求。还有家庭结构导致的房屋过剩。当中产家庭的爷爷奶奶、姥姥姥爷去世之后，他们的子孙还差房吗？

人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，这四大利空正在全面施压楼市。（余飞）